投资性房地产应用公允价值计量对财务报表的影响

1.引言1.1研究背景及意义公允价值概念由西方国家首先提出及运用，我国于1998年首次提出公允价值计量的概念。但是由于市场环境的限制，使用几年后便被暂停使用，直到2007年开始将投资性房地产作为一个单独科目进行核算。房地产价格持续起伏波动，总体以涨幅为大方向。在这种情况下再继续使用历史成本计量的情况下会导致会计利润虚高，所以以公允价值模式计量模式更能适合市场价格不稳定的行情，更能反映出真实的财务报表数据。如：优化资产负债结构，调整所有者权益，反映真实的当期利润。但是现阶段我国的市场环境尚未成熟，相关的经济制度还并不完善，所以部分公司使用公允价值进行后续计量及转换会出现一些问题及弊端。并且公允价值计量在我国目前发育不良也是一个不争的事实，如在上市公司中公允价值计量在投资性房地产中的应用仅仅只是%的比率，这与我国的经济发展现状是不匹配的。通过投资性房地产行业大数据的分析，清晰的表达出成本模式与公允价值模式之间的优劣势，变更模式后对企业经营的影响，使企业的领导者产生公允价值这种概念，去促进公允价值的发展与运用。1.2文献综述通过对公允价值的发展历程及对公司财务报表的分析后，深刻的认识到公允价值对经济积极的推动作用，所以指出现如今公允价值的不足更有助于公允价值的推动运用。黄世忠(1997)提出公允价值计量模式正在兴起，或许将会取代运用以久的传统会计计量方式。但是想要发展，需要会计则准的更新与实际应用问题的解决，如信息的可靠性及可操作性[1]。卢永华(1999)认为会计计量方式选择公允价值更能准确的反映出公司当下的财务现状、更能体现出利润的实现情况与提高会计信息与经营信息的关联度[2]。杨国宁(2006)提出企业对公允价值的评估太过于自主性，缺乏监督。所以可靠性不能得到保证，并且公允价值容易随着经济分险与自身信用的变动而变动，并有可能误导投资者[3]。丁翠英(2008)提出了由传统计量方式转变为公允计量的必要性，它是投资者更准确投资的保证。也对当时人们对公允价值的误解做出了专业性阐述。如公允价值计量并不会调高利润也不会使经营业绩发生巨大变动和加黄世忠.公允价值会计：面向21世纪的计量模式[J刀.会计研究，1997(12)：2-5.四卢永华.关于公允价值计量的若千思考[J门.金融会计，1999(11)：30-32.网杨国宁.公允价值计量模式的引入一解读《新会计准则》[].东南传播，2006(04)：102-103.大企业的风险[4]。郭剑敏(2017)认为公允价值计量会放宽企业对自己资产价值的操控能力，使得越来越多的企业钻监督的漏洞。并要求企业管理者要及时抓住市场的风险和发展机遇，提高企业对风险的抵抗能水平[5]。吴玲红(2018)指出当前公允价值在企业应用的实际问题，提出了一些自己的优化办法、提倡完善会计制度、监督方式，建立健全监管、惩罚机制、提醒行业要做好风险防控[6]。齐佳惠(2019)指出了目前公允价值模式的应用现状和无法被大量企业使用的原因，也针对性的对问题进行了相关的建议[]。张浩威(2019)以金地集团为案例，提出应用公允价值可更能反映出真实的财务报表数据。如：优化资产负债结构，调整所有者权益，反映真实的当期利润8]。综上所述，公允价值计量必然是历史的潮流。虽然目前在我国大规模应用具有较大的阻碍，但是只要能解决公允价值运用的成本问题、准确性问题和完善相关的监察制度的情况下，应用公允价值计量必定会给企业和经济发展带来较大的推动作用。1.3研究方法及内容1.研究内容公允价值计量应用在许多行业，而在投资性房地产行业的应用发现了许多上不能克服的问题。如：不能满足运用条件、获取公允价值成本过高及信息的准确性不能得到保证等等。所以通过分析2013-2018年运用公允价值模式下对财务报表的影响，最后对问题提出了客观的建议。本文主要分为六个章节，各章节内容如下：第一章清晰明了的指出本文的写作背景和研究的意义，指明了文章的目的是什么。然后分析文献，了解到以前的研究人员提出的观点建议和目前研究的现状。第二章主要阐述公允价值和投资性房地产两个方面，讲明公允价值的获取方式、投资性房地产的计量方法。第三章主要阐述了目前国内上市企业运用公允价值模式计量投资性房地产的状况，指出运用比率低的主要原因及驱动公允价值发展的主要因素。第四章通过对比两种不同的计量模式对企业的资产结构、利润情况的变动。了解公允价值多投资性房地产行业的影响。丁翠英.会计准则的公允价值浅论[].青海师范大学学报（哲学社会科学版），2008(04)：15-18.圆郭剑敏.公允价值计量在企业中的应用[J刀.纳税，2017(31)：38.回吴玲红.投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响[J】.财会学习，2018(01)：126。m齐佳惠.投资性房地产公允价值计量的现状问题及对策[J刀.现代商贸业，2019,40(32)：122.张浩威.投资性房地产公允价值计量的动因与彩响探析一一以金地集团为例[J刀.辽宁经济，2019(08)：30-31，2第五章讲述对上面章节出现运用公允价值计量投资性房地产出现的相关问题提出个人建议。第六章总结全文，通过行文顺序总结全文的研究内容及指出应用的优势及不足。2.研究方法(1)文献分析法在第一章节通过分析大量文献，了解到前人的观点，相关发展历程和各个阶段面临的运用困难及对此做出相对应的研究及他们提出的实用性建议。(2)案例分析在文章重点部分通过对投资性房地产行业里的大量企业计量方式的统计，对小部分企业案例的分析。清晰的了解到目前的应用的比率不容乐观，企业应用公允价值计量有很多的缺陷。2.投资性房地产与公允价值相关理论2.1投资性房地产相关理论投资性房地产，是为了赚取租金或持有以备增值出售，或者两种盈利方式都有而持有的投资性房地产。能够单独计量和出售。投资性房地产具有以下三个特征：1经营性活动：通过让渡使用权而取得收入，持有以备增值后转让的土地使用权，这两种形式都是企业所从事的经营性活动。2.投资性房地产与固定资产、无形资产及存货的区别：自用的建筑物，属于固定资产：用于出售的房地产属于存货：自用的土地使用权属于无形资产：至于经营租入再经营租出的房地产（二手房东模式），由于无所有权，不作为资产处理。3.投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式。企业往往会先使用成本模式计量投资性房地产，等到条件成熟的时候，成本模式变更为公允价值模式进行后续计量。但是，一旦采用公允价值模式进行后续计量时，不能由公允价值模式转换为成本模式计量。成本模式变更为公允价值模式。当公允价值大于账面价值时，差额会计入其他综合收益，影响所有者权益，在处置时再影响损益：所以计量模式的变更环节可能会产生一些虚拟收入，它并不由企业日常经营与所有者投资增加的。2.2公允价值理论公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到3